二三线楼市是纸老虎？炒房者或将灰飞烟灭

　　9月份我写了一篇文章《万科不死，中国悲剧》，引发许多人对青岛万科疯狂涨价，拍卖方式卖楼，未经过环评的化工厂建楼的再次深挖。

　　同时，大量读者涌入我的公众号，向我询问下一步楼市走向。这些询问者，都是刚需购房人。他们在这波楼市疯涨的大潮下不知所措，因为即使举全家之力都难以凑够上百万的首付款。

　　紧接着，国庆期间，全国20多个城市连续发布限购令，而很多人对此不以为然。

　　甚至还有上海炒房客潜入西安买下10多套房产，这个消息不知真假，亦或又是当地开发商的恶意炒作。但是市场做出了迅速反映。

　　限购效果已经显现

　　北京国庆七天的成交量创下5年来的最低记录——新房只有 216套，二手房只有209套。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。

　　南京在政策出台的第二天和第三天成交量暴跌至29套和33套;

　　厦门10月1日至10月7日，新房成交量仅为143套，同比下跌65.38%，二手房成交32套，同比下跌88.89%，创下近6年来最低值，10月3日甚至出现“零成交”。

　　成交量下跌的同时，房价的松动已成为必然。新闻报道称，苏州的房价在“十一”期间一平方米跌了9000，从2.2万元跌至1.3万元。

　　可能实际的下跌并未如此恐怖，据苏州市的官方数据显示，楼市限购政策出台以来，调控前的9月份市区日均成交价为17313元。

　　这些鲜活的数字都在证明一个事实，房子从居住属性变为金融属性后必然面临着涨跌，而不是只涨不跌，这如同股市是一模一样的。

　　房价上涨任务已经完成

　　2015年中国A股市场只用不到1年时间就冲上5180点高位，然后在政府出台降低扛杆的政策下，5月份断崖式下跌，至今仍有许多股民亏掉本金无法回本。所以相信楼市一直上涨是绝对的伪命题。

　　这波楼市大涨是从深圳启动然后传导至全国的，接着是北京、上海，然而是青岛、厦门、南京、合肥、济南、郑州、苏州等二线城市。

　　出现这种联动效应，主要原因在于两个方面。首先，ZF各种宽松金融、税收、二孩政策的刺激。其目的是为了三四线城市去库存，让刚需者购房，同时也帮助地方政府债务置换。

　　通过连续8个多月的疯狂大涨，ZF发现这一策略没有解决去库存任务，反而引发了一二线城市的炒房浪潮。

　　但是这波大涨确实帮助许多地方ZF完成了与银行的债务置换，因为90%以上的信贷都是房贷，ZF趁机将债务做了置换，降低了债务风险。

　　两个目标实现了一个，相当于高悬在地方ZF头上的炸药包拆解了一个。所以任务已经完成。

　　其二，通过让资金进入房产，锁住人民币外逃，稳定汇率。一直以来，美元加息预期都存在。中国外汇储备持续下降，同时10月10日人民币中间价已经跌破6.7元兑1美元大关。

　　房地产的流通性很差，让拥有大量资金者进入楼市，可有效锁住这些资金，不让他们继续兑换美元或去海外购置资产，从而稳定汇率。

　　所以这一目标暂时也基本达成，数万亿的资金已经被锁死在楼市里。特别是新购期房，其平均换手率至少要24个月。这为我们稳定汇率提供了时间机会。

　　在完成地方债务置换，稳定汇率两大任务基本实现的时候，我们还发现一个严重的问题，那就是这波疯狂抢购者并非刚需购房人群，而是炒房客和手中有过剩资金的人。

　　他们利用房产再抵押贷款炒房，融资炒房，导致与股市一样的杠杠风险。一旦更多类似危险资金进入楼市，面对高昂房价，无人接盘，必然导致抛售。这也必然酿成一场与2015年股市一样的“惨案”，所以国庆节全国联动限购，就是要趁早的遏制炒房之风。

　　舆论风向转换意味着楼市降温

　　我一直有一个观点，那就是只要是金融玩的都是信心。还记得我们的领导人有句名言“信心比黄金重要”。而信心则是一种虚无的东西，是一种概念，一种舆论炒作。

　　这一波房价暴涨与舆论失控关系密切。还记得成都一家房地产公司放出一人买60套房的虚假消息么?还记得深圳搞出6平方的鸽子笼炒作么?这与2015年股市疯狂的时候，各大媒体宣称“4000点起步，牛市在半山腰”一样，都极大的引发了恐慌性入市。

　　楼市疯涨这段时间，各大媒体疯狂报道“离婚炒房”，段子手制造“卖房创业毁三代”的段子，在社交媒体上疯狂传播，这都一定程度上引发了恐慌性购买。

　　但是我们要明白一个非常简单的事实，那就是房子最终是给人居住的。现在实体经济被房地产吸血，中国工业综合指数(以下简称ICI)为43.9%，一直维持在低位运行，表明实业压力巨大，复苏艰难。

　　有朋友告诉我，他所处的工业零部件企业已经利润大降30%，员工收入回到了2012年水平，他看不到未来。而南方长三角地区大量的制造业都濒临亏损，用工成本、用地成本大幅提升，与东南亚、印度相比劣势明显。

　　有服装加工企业老板就抱怨称，开工厂基本都是在白玩，无任何利润可言，但是关掉又不舍得。快消品行业，康师傅、青岛啤酒、加多宝都发布利润下滑预警，加多宝也已经连续裁员多次。

　　当企业都运转困难的时候，当员工工资无法继续上涨的时候，甚至裁员、降薪的时候，请问这些炒房者的接盘人在哪里?

　　以青岛为例，经过连续半年多的疯涨，青岛房价很多地方已经迈入20000元，一套房最少也要200万，贷款150万的话，每月还款额8000-10000元。

　　而青岛的正常工资水平是4000元，一个普通软件工程师也只能拿到4500元，两口子的工资加起来不够还房贷。请问，谁还能买得起你手里的二手房?

　　当真实刚需无法买得起房子的时候，炒房客却饱受房贷压力，必然要降价抛售。幸好ZF紧急悬崖勒马，否则楼市崩盘的威力可谓是股灾威力的100倍，人人遭殃。

　　上面我谈到楼市变成金融属性后就必然受舆论影响，一旦舆论大面积报道某地成交量、房价下跌，在社交网络时代就必然全国知晓，继而引发恐慌。显然，不好的数据已经开始陆续出来，危机正在酝酿。

　　炒房者会被烧成灰

　　而我去青岛一些楼盘调研发现，这些嗜血的开发商竟然开始捂盘惜售，通过交预定金等方法纳客，准备等待房价进一步上涨后，制造稀缺再开盘。

　　开发商、中介是推高房价的罪魁祸首，是需要被人人唾弃的恐怖分子。还记得2013-2015年么，在房价下跌的舆论声中，地产业一片萧条，他们如同狗一般祈求你买房子，但是却仍无销量。

　　所以目前房价的泡沫已经十分巨大，很大程度上归罪于政策和舆论。一旦舆论风向标转向，泡沫必然破灭，而炒房客则被牢牢套住，割肉卖房成为必然。

　　特别是需求不强烈，土地不稀缺的二线城市及一线城市周边，房价松动成为必然。苏州限购令出台后暴跌就是一个血淋淋的案例，而青岛、厦门、济南、合肥、郑州、西安这些城市则都将与苏州一样下场。

　　对于刚需购房者来说，将迎来最好的买房时机，如果你还没有出手，完全可以耐心等待，2013-2015年的购房好时机还会到来，耐住性子，让炒房客被烧成灰烬，然后出手为自己买个温馨的小窝。