房市寒冬：北京房价腰斩一半 对经济不会有影响

　　就该“腰斩”房价，

　　教育一下开发商，

　　特别是被钱烧坏脑子的开发商。

　　近日，北京出台“史上最严”政策调控房市。泡沫正被挤出，房市寒冬已至。

　　这轮调控后，房价会涨还是跌，还能不能买房……系列问题再次成为公众聚焦。

　　房市乍暖还寒之际，就政策调控及房价走向问题，周刊君专访北京大学国家发展研究院院长、国务院特殊津贴专家、中国金融四十人论坛成员姚洋教授。

　　以下为姚洋教授观点：

　　1

　　就该“腰斩”房价，

　　教育一下开发商，

　　特别是被钱烧坏脑子的开发商。

　　房产和股票一样，都是资产;对于炒房者来讲，就是虚拟的。在这种情况下，需要让市场来教育投机者、开发商，房市和股市一样会崩盘，也许崩了几次之后，投机者就灰心了、不来炒了。那样房价自然而然就降下来了。

　　既然知道这里有泡沫，那就让它破上几次，不破的话，泡沫一直就在那里。房价涨到一定程度，肯定会有人先跑，这才能真正让房价降下来。

　　北京房价腰斩一半，对经济不会有影响。因为我们老百姓买房杠杆率很低，普遍观念是“无债一身轻”。只有投机者、开发商，特别是被钱烧坏脑子的开发商，才会在远郊区弄个“地王”，腰斩房价对他们会有影响。

　　政府约谈房地产中介是应该的，什么“今年如果不买房一年工作又白忙”，这种鼓吹起了推波助澜的作用。

　　2

　　北京的房价恐怕是全世界最高的。

　　北京的房价太高了，房价和年收入比正常值应该在7-8，但北京是27、28左右，这个数恐怕在全世界都是最高的。

　　造成这个的原因有三点：

　　(1)中国的储蓄多且集中，财富分配不均衡。20%富有的储户贡献了80%的个人储蓄，最富有的1000个储户贡献了三分之一的储蓄。很多有钱人把房子作为一个投资品来对待。

　　(2)我们的一线城市吸引力太强。哪怕收入暂时不高，但机会多、大家能看到希望和潜力，导致大量人口涌入。

　　(3)教育、医疗、政府行政等资源集聚在北京这种大城市，吸引有钱的人聚集在此。

　　3

　　政府就不该管房价，越调越涨。

　　北京房价从2005年调到现在，整体看来也没抑制住上涨。

　　政府平抑房价，提倡“居者有其屋”，给人一种每个人都要有住房的错觉，这在大城市显然是做不到的。

　　老百姓解读政府政策就是：政策一调控就是有涨的潜力，否则政府不会去调控的;而购房者又是“追涨杀跌”的心理。结果，政府越调，房价越高。

　　对房市的管控，政府应该着力在这两个方面：

　　(1)多建保障性住房，满足刚需。保障性住房做得好的城市(如重庆、长沙)，解决了刚需，房价都不会上去。相比而言，北京的保障性住房太少，做得不够。

　　(2)规范房屋租赁市场，加强制度保障。政府应该规范化租赁市场，鼓励长期租赁，在租期间不能随意涨房租、让人搬离。我们国家这些制度保障措施都没有，进一步影响了人们“一定要买房”的观念。

　　4

　　在中国当前的政策下，

　　房子是为富人准备的。

　　中国对楼市的政策没有结构、互相打架。一方面要抑制房价，另一方面又有容积率(指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率)要求。

　　控制房价最简单的方法，就是提高容积率，这就相当于向空中借土地，增加土地供给。相对纽约、伦敦这种城市，北京的房子密度很低。政策对容积率限制大，房子舒适度高，结果穷人根本住不起，这种政策就是为富人准备的。

　　政策的目标是帮助哪些人，为谁服务，一定要清楚。政策上可以对容积率分类处置，有些房屋建设容积率低些、舒适度高些，相应价钱也要高;有些房子容积率高些、舒适度相对差一些，这些是给老百姓盖的，政策要有优惠。这样区分开来，比很多老百姓住地下室要强得多。

　　5

　　房地产市场不是“囤金池”，

　　无从实现对资产流向的控制。

　　货币一旦创造出来，是不可能灭失的。好多人认为房地产能“囤钱”，但实际上这是错误的。房屋这个实物本身和资金是分离的，房子卖出去，货币就从买方转移到卖方手里，不会被房产囤积起来。

　　在我国，股市可能囤一些货币，因为那是为了交易而交易，和实体经济不产生关系。房地产开发非但不能囤积货币，而且还会创造货币，原先土地不值钱，盖上房屋后一买一卖货币就“出来”了。

　　在我国，M2创造出来是不可能内部灭失的，唯一的办法是减少外汇储备。这和央行的资产结构有关：我们央行的资产中主要是外汇储备，持有的政府债券很少。对比美国，央行持有的政府债券很多，收回M2，只要把债券卖出去就行了，这样货币就灭失了。

　　6

　　不建议年轻人买房(包括学区房)

　　鼓励租房。

　　年轻人要改变下观念：租房是可以的。在北京不到30岁要拥有住房，这对大多数人来讲是不现实的。

　　从投资角度看，现在房价上涨，引来大批人投机，确实有发财的。但风险也是很大的。年轻人不能拿着父母的钱去投机，认为“我不是最后一个傻瓜”。

　　而从储蓄的角度买房，和租房相比，经济上是不划算的。

　　对个人来说，只有一套房满足居住刚需，那么房价涨不涨和你没关系，卖了这套房子还得再买一套。只不过房价涨了心里会痛快，感觉自己坐拥百万、千万房产。

　　7

　　别把手里的余钱投资在买房上。

　　从投资角度看，在一线城市短期炒一炒房子还行，但长期来看把房子当作保值增值品，风险是很大的，日本就是前车之鉴。日本房价从上世纪70年代疯涨到90年代，甚至“东京的房价可以买下一整个美国”。

　　但从1991年至今，日本房价一直在下跌，这是日本的人口结构决定的。而从这一点看，中国上世纪60-70年代的人口最多，这些人老去之后，房子不可能带入坟墓，肯定要吐出来。年轻人里人口越来越少，需求不足，无论怎么算中国的房价都没法持续下去。

　　有余钱，可以投资其它项目。目前我国的投资回报率还在6-7%，这样，投资可以在10-12年翻一番。一线城市的房价还会翻番吗?可能性比较小。现在很多人买房是赌徒心理，赌短期内房价继续飞涨，而且认为，“我不是最后一个傻瓜”、“我会在房价下跌之前跑掉”。可是，参照日本之前楼市崩盘，套牢的很多都是这种投机的小买家。