加拿大住房危机 住房“负担能力危机”的背后

加拿大住房危机

　　《环球邮报》刊登布莱克威尔(Richard Blackwell)的文章称，加拿大的房价很少会像现在这样昂贵。

　　据关键的统计数据显示，这是过去一个世纪里，加国的房地产市场第二次接近负担能力的极限，许多潜在购房者因此被挤出市场，也使得那些已经放手一搏的购房者更加难以偿还他们的按揭贷款。

　　在过去15年中，加国房价上涨的速度已经超过了可支配收入的增长速度，尽管利率处于历史低水平，债务处于更加舒适的水平帮助粉饰了风险。虽然房地产市场最近的降温导致房屋销售数量下降，但是房价只出现小幅下挫。

　　皇后大学都市及区域规划教授安德鲁(John Andrew)称，毫无疑问加拿大现在正面临真正的负担能力危机。

　　自从2000年以来，加国各地的房屋价格已经上涨了127%;自2006年以来，房价也上涨了近50%。房价持续上涨并不令人惊讶，要说有什么区别的话，那就是今后的住房可能会变得比近10年更加难以负担，因为除非房地产价格会出现暴跌，否则利率将会回复到更为正常的水平。

　　虽然利率不太可能像1981年和1990年那样大幅调升，但是即便利率只是小幅上调，也会给目前背负着创纪录的抵押贷款债务的房主造成很大的痛苦，因为他们每个月都要偿还数百元贷款。

　　安德鲁教授称，一旦按揭利率上调，将会对系统造成非常粗野的冲击，由于低利率已经维持了足够长的年份，使得人们已经忘记了实际上现在的房价有多昂贵。

　　完美风暴

　　目前房价急剧增长的趋势大约是从1997年开始，几乎一直未曾减弱过，尽管同期收入的增长却非常小。在过去100年中，只是在战后时期出现过一次类似的长期变化，当时是因为大量的退伍军人回国和普遍的住房短缺推动房价在1940年代末和1950年代初大幅上涨。

　　在此之前，1920年代和1930年代的房价一直非常稳定。从1950年代直至1990年代末，是另一个相对较长的稳定期，期间只在1970年代和1980年代出现过两次短暂的小幅上扬，但随后很快又出现回落。

　　但这一次，低利率加上相对强劲的经济，以及加人不断增长的堆积债务的意愿，形成了一个完美风暴，引发了几乎前所未有的价格持续上涨。加国最大的城市涌进大量的移民，和有限的土地扩张，也令问题进一步加剧。

　　“房奴”

　　对于许多加拿大人来说，现在进入房地产市场是一个巨大的挑战。目前加国的平均房价约为$35万元，大约是平均家庭收入的五倍。卑诗大学的克肖(Paul Kershaw)教授分析了最近发表的一份有关世代收入差距的报告后称，在1970年代中期，房价大约是平均家庭收入的三倍。

　　有很多方法可以判断住房是否负担得起，但是最基本的措施就是看购买一套典型的住房需要花费多少年的收入，目前加国的房屋价格已经比40或50年前贵很多。

　　克肖教授称，准备足够的现金支付首付对于许多人来说并不是件容易的事情。他指出，在1976年，平均年龄介于25至34岁，从事全职工作并且收入达到平均工资水平的年轻人，必须储蓄五年才能攒够一套普通住房20%的首付款。而今天，同样是25至34岁的年轻人，必须储蓄10年才能攒够首付款，而在卑诗省时间更是要长达15年。

　　克肖教授指出，造成这种状况的潜在原因是，房价急剧上升，而经过通胀调节的家庭收入自从1970年代中期以来几乎没有变化。

　　在20年前，只有五分之一的加人在购房时支付了不到25%的首付，而只有付了25%的首付才能够避免支付按揭保险。而如今，虽然政府已经将门槛降至20%，但仍有四分之三的购房者需要加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)的保险。

　　克肖教授称，多年来人们普遍接受的观点是，住房费用最多占家庭收入的大约三分之一。但是加拿大皇家银行(RBC)的数据显示今天的实际情况完全不同。克肖教授指出，在较长时期内，40%至50%的范围可能是可持续的数字，虽然这个水平意味着人们没有更多的可支配收入花在其他东西上，而这会对经济造成不利。

　　克肖教授同时指出，人们的态度已经发生了显著的改变，加人更愿意接受的事实是，他们将成为长期的“房奴”。实际上，这似乎也是促使联邦财长弗莱厄蒂(Jim Flaherty)在今夏收紧按揭规则，以尽量降低与屋主相关的债务水平的动机。

　　债务危险

　　加拿大人并不总是愿意堆积债务。

　　但是由于现在有越多越多的人愿意承担大笔按揭贷款和沉重的月供，一旦按揭利率大幅上调，或即便只是温和的上升，都会带来很大的风险。如果有大量屋主无力偿还按揭贷款，势必会对经济造成破坏性的影响。

　　地产及房贷研究谘询公司Hanson Advisors分析师华比特斯(Ben Rabidoux)表示，从本质上讲，低利率正在放大首次购房者购买昂贵房产时本已承担的相当大的风险。

　　华比特斯称，更糟糕的是，许多年轻的加人甚至在承担按揭贷款之前，就已经背负了沉重的债务。他们在购房时可能还有信用卡债务，或是未偿还的学生贷款，而在20或30年前并没有这种情况。

　　华比特斯表示，随着一些市场的房价现在已经稍微软化，负担能力在未来几个月可能会有所改善。这将有益于市场长期的健康，并可能最终带来一些原先因为价格定得过高致使被挤出市场的新买家。但他同时指出，在短期内，加国的经济非常依赖房地产市场的繁荣，及其产生的建筑业职位，而疲软的房地产市场却将决策者逼到了角落。政客们希望看到房价下跌，以便让它们更容易负担，但是他们也担心房地产市场的任何衰退都可能令已经疲弱的经济更加雪上加霜。