大型房企首季销售齐创新高 万科大卖1502亿翻倍(2)

　　二季度或迎降温

　　经历了一季度的狂欢之后，房地产市场在自发调整、以及调控加码下开始逐渐改变，尤其是在调控最严的北京。

　　国信证券分析师余晶晶指出，从2017年前两个月的数据来看，全国商品房销售面积累计同比增长25.1%，主要得益于三、四线城市的销售增长。而30 大中城市商品房成交面积持续负增长，1 月份同比-36.3%，2月份为-4%。

　　从历史来看，三、四线城市的销售和价格同比增长一般同步或者略滞后于一、二线城市。30 大中城市的销量同比均在2016年3 月触顶;一线城市和二线城市的价格同比分别在2016 年9 月和11 月触顶，预计三、四线城市的增长也将在近期达到顶部。

　　开发商们对未来的判断也趋于谨慎。在3月底的业绩会上，融创中国董事长孙宏斌直言，他对接下来的市场非常悲观。

　　而万科总裁郁亮则预计，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。

　　也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

　　从开发商的资金来源来看，2017年2月，房地产开发资金来源累计同比降至7%，去年全年为15.2%。自筹资金的比例从35%下降至30%，定金及预收款以及个人按揭贷款的比重也分别下降了2-3个百分点，国内贷款占房地产开发资金来源的比重达到21.8%，是自2015年以来的最高点。

　　这也就是说，房地产各项资金来源增速都出现明显下滑，仍然只能更多地依靠银行贷款。

　　但是，国信证券指出，由于2017 年货币政策整体转向稳健中性，M2 目标增速由13%下调至12%，而政府对于房地产开发贷款的监管将会更加严格。

　　而作为开发商最为重要的资金来源之一，2017 年前两个月，新增个人购房贷款占新增银行贷款的比重也已经下降至28%附近。该比例在2016年7月曾达到90%，11月和12月也分别达到62%和35%。

　　余晶晶认为，2017年房地产开发投资的资金到位情况将会进一步转差，预计房地产开发投资同比增速将从二季度开始持续下行。

　　郁亮指出，房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

　　但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。