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现在的房地产商注定是悲剧人物

2017-01-22 阅读次数:

现在的房地产商注定是悲剧人物

  这代房地产商注定是悲剧人物

  中国的地方财政还是与土地绑的太紧,过去是土地财政,现在还是土地财政,不是地方政府不知道其中的危害,而是已经“吸毒上瘾”,难以戒断了。我在上世纪末就看到了其中危害,开始研究后土地经济的问题,现在看还是低估了其中的危害。土地对地方政府来讲,就像是鸦片,吸的越多,瘾头越大,越是难以戒断。

 

  这简直就是一个死循环。大家想一想,土地卖钱多了,地方政府要干的事情与能干的事情就多,地价传导到房价,吸引更多的人投身于这个事情,要拿地搞开发,政府呢,事情很多都需要钱,再以更高的价格收地,再以更高的价格卖地,拿更多的钱,但同时也要投更多的钱,这样没完没了。一旦中断,正在做的事情立即就没钱了,百分之几十,甚至百分之百的土地导致的财政收入,这个窟窿太大了,一般的措施是难以补齐的。所以,土地财政就是地方政府的鸦片,上瘾容易戒断难!

 

  从今年11月份到12月份,一线城市以及部分二线城市都在限购,即便是限购,“地王”还是照样出现。

 

  武汉5宗地块正式挂牌,其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地,126亿元人民币的起拍价高的令人咂舌。因为这个起拍价还未经竞价,便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。

 

  同时在11月末,广州卖地吸金309亿元,房地产开发商龙湖、首开以32亿竞得的白云新城宅地,刷新了广州单价地王纪录。11月21日,福州市的土地拍卖异常激烈,当天就有9宗住宅类土地出让,其中8宗都达到了最高限价。还有早些时候,天津的单价地王、南京的江北单价地王,都在这些时候刷新了纪录。

 

  未来房地产价格会怎么样?现在这个问题根本没法说,因为凡是扭曲的市场,价格就并非是市场因素可以决定的,明年房价高还是低,关键取决于明年的经济增长。如果经济增长低了,那么房地产还是要“去库存”,也就是会以某种形式放松管制;如果明年经济增长形势好,那么房地产限购政策将会依旧“从严”,价格还是现在这个样子。

 

  所以预测房地产价格是最容易的,什么人都可以来预测,都可以来随便讲上几句,而且保证不会错的离谱,这没什么奇怪的。最重要的是,你要知道政府的那个鸦片瘾到底能不能戒掉,反正我看现在是很难,要看高层的决心吧。

 

  还有就是房地产商人,从大的形势上看,房地产商几乎是我们这一代商界英雄中必然破产的一代人,他们是悲剧人物,这不是宿命,这是形势,形势比人强,再玩下去,真的意思不大了,已经到了“开步走”的时候了。房地产不干了,那能干什么,去干保险啊,这不明摆着吗?资本过剩的时代,去干那些收集大家散钱的事情,然后再琢磨着替大家花钱,没有比这个更棒、更有趣的事情了。

 

  房地产税自从“剧透”出来之后,就争议不断,我要说的有两点:一是房地产税“最后一分钟”的手段取决于经济增长,而不是房地产市场本身。这个事情很麻烦,不到最后一分钟,谁也不愿意正视它,真的启动它。二是房地产税的意义,不仅仅是地方财政问题,关键它与供给侧结构性改革密切相关。供给侧结构性改革要想成功,要让地方财政对土地“脱敏”,就得动用房地产税的改革来撬动,这是撬动地球的杠杆,再找不到其他的杠杆了!

 

  不过,房地产税的改革可不是增加一项税那么简单,房地产税是一个系统,涉及到很多的税种,包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税,互有关联,要改必须一起改,所以房地产税的改革,是一个体系性的重大税收改革。

 

  对于房地产引发的改革冲突,我这里只讲两个问题。

 

  第一个问题,开发房地产,有什么毛病吗?继续做下去不是挺好?这是很多人经常在问的问题。

 

  对于这个问题,应该看到,房地产再搞下去,已经难以维持了,它在宏观上造成越来越大的债务负担,在微观上造成社会各种动荡和冲突。这两个问题是并存的。债务问题现在已经很严重了,所以中央和财政部门一再采取措施减债,拖延时间,让债务展期,避免债务危机爆发。这个债务危机一旦爆发,结果就很严重,影响到利率和汇率,也影响到大家存在银行中的钱,非同小可。

 

  至于动荡和冲突,那现象就更多了,可不仅仅是老百姓拆迁那点事情,这个也很麻烦,而且到处是麻烦,但更多的麻烦来自于成本,来自于产业冲突,来自于城市经济和社会管理和保障方方面面的问题。

 

  第二个问题,农村土地制度的改革。盖房子要有土地,发展产业也要有土地,现在也没什么人种地了,土地作为一种资源,如何发挥更大的价值和作用,这是一个难以回避的问题。

 

  土地的问题,讲话的人很多,观点很乱,听着似乎都有道理,但往往都是在某一个点的看法,所以我们这里试试用解构的方法看看土地改革的几个相关方:一是政府,二是农民,三是集体,四是产业部门。政府这一块有宪法锁定,很难动;农民是农村土地的实际控制人,按说也是所有人,现在是最大的、说了不算的利益相关者;集体,这一块有点不明不白,就算是利益化的管理主体吧;还有就是产业部门,农村土地能否产生最大的效益和价值,主要看产业部门,但产业部门使之发挥作用,也是有前提的,否则成本太高。

 

  所以,我们中国农村的土地改革问题,关键的关键,现在就是只能动那一块能够动的地方,也就是要“去集体化”。相对来说,这个难度小一点,实际只是将村集体,也就是这个基层管理部门,完全行政化,吃财政饭。至于村干部,你愿意发财也可以,凭本事发财,不要再动什么集体土地的脑筋。

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